שינוי מרכיב הריבית על משכנתאות והשפעת הקורונה על משק המשכנתאות בישראל

בחודש דצמבר 2020, בנק ישראל החליט על שינוי רגולטורי של ביטול הגבלת החלק של ריבית הפריים בתמהיל המשכנתא.
החלטה זו עשויה להשפיע על משקי בית רבים בישראל השוקלים לרכוש דירה עם משכנתא או שהנם כבר בעלי משכנתא.

מקור הגבלת רכיב ריבית הפריים במשכנתאות לגובה של 1/3, מצוי עוד בשנת 2011, כאשר עד לשנה זו, יכלו כל הלקוחות לקחת משכנתא המורכבת במלואה מריבית פריים, שעמדה אז על כ- 4.5%.

בשנה זו חל גידול ניכר בשוק המשכנתאות ונגיד בנק ישראל דאז, שאף למתן את הסיכון שבנטילת משכנתא עבור משקי בית, להוריד את הביקוש הגבוה לנדל"ן ולהרחיק את המשקיעים משוק זה, שכן הריביות במסלולים הנוספים היו גבוהות אף יותר.

בפועל, הדבר לא הביא לצינון השוק ממשקיעים ולהפחתת הביקוש לנדל"ן.

מהי בעצם ריבית הפריים?

ריבית הפריים מורכבת מריבית בנק ישראל, בתוספת 1.5%.
ריבית בנק ישראל עומדת מזה זמן רב על 0.1%, שיעור כמעט אפסי, כך שבסך הכל עומדת ריבית הפריים כיום על 1.6%.

על אף השיעור הנמוך, גם בראיה היסטורית, ריבית הפריים היא תנודתית ויכולה להשתנות מדי חודש. קיימת חוסר וודאות לגבי רמת הריבית העתידית, אך הצפי כי עם היציאה ממשבר הקורונה, השוק יחזור לתוואי של עליית מחירים ובהחלט יתכן כי לאורך זמן ריבית הפריים תלך ותעלה.

החוק החדש שנכנס לתוקף בתאריך 17/1/21 עבור משכנתא חדשה ולאלו שממחזרים משכנתא יתאפשר השינוי מתאריך 1/3/21.
טרם החוק, ניתן היה לקחת עד 1/3 מגובה המשכנתא בריבית הפריים ולכל הפחות 1/3 מהמשכנתא בריבית קבועה.

עם הרגולציה החדשה, אפשר למעשה לקחת 2/3 מהמשכנתא בריבית פריים והיתר בריבית קבועה.

השאלה המעניינת שעולה היא, האם צעד זה צפוי להוריד את מחירי המשכנתאות?

עוד מוקדם לדעת, אך התשובה המסתמנת כיום היא, לא בהכרח.

יש לזכור כי הבנקים שואפים למקסם את רווחיהם ובמסגרת הרפורמה הם לא בהכרח יתנו משכנתאות זולות יותר. אם למשל, עד היום קיבלנו במסלול הפריים במשכנתא ריבית פריים פחות 0.6%, כלומר ריבית בפועל של 1%, אז היום יתכן שהבנק ישנה את המסלול לפריים בתוספת 0.4%, כלומר 2% בפועל וכך יאזן את ההפסד שנוצר עבורו משינוי התמהיל.

בצד היתרונות, קיימת בהחלט אפשרות לקבל ריבית טובה יותר בטווח הקצר ובנוסף במסלול הפריים לא קיימת עמלת פירעון.

בצד החסרונות, יש לזכור כי בריבית הפריים טמונים סיכונים, בעיקר לטווח הארוך, כאמור, ריבית הפריים יכולה להשתנות מדי חודש.

אז איך השפיעה הקורונה על שוק המשכנתאות?

בשנת 2020 נלקחו משכנתאות בהיקף של למעלה מ-70 מיליארד שקלים, מדובר בהיקף גבוה במיוחד, גבוה יותר משנת 2019. זאת, בתקופה שבה היו מעל למיליון מובטלים, והמוני אנשים הוצאו לחל"ת. איך זה קרה?

בחודשים מרץ ואפריל 2020, עם הסגר הראשון, התרחשה עצירה בלקיחת משכנתאות, משכנתאות קיימות הוקפאו ובמקביל שוק ההון ירד דרמטית. אולם, עם התמשכות מגמת חוסר הוודאות, רבים החליטו לא לחכות וחששו מעליית מחירים.

בנוסף, רמת הריבית הנמוכה והתכנית מחיר למשתכן שנמשכה, הביאו גם הן לגידול בכמות המשכנתאות. אותם אנשים שלקחו משכנתא בשנת 2020, הם ככל הנראה לא האנשים שפוטרו או הוצאו לחל"ת, שכן הבנקים לא נוהגים לאפשר משכנתא לאדם הנמצא בחל"ת.

מעוניינים להרחיב את הידע?

הכתבה מבוססת על פרק הפודקאסט הראשון של עמותת מתייעלים.
לקישור לפרק >> https://anchor.fm/mityaalim

חושבים לרכוש דירה ולקחת משכנתא?

יש לכם משכנתא ואתם מעוניינים לבחון מחזור שלה לאור הרגולציה החדשה?

בעמותת מתייעלים מספקים ייעוץ משכנתאות מקצועי בעלות מסובסדת, כאשר כל הרווחים מפעילות העמותה עוברות למלגות לסטודנטים.

להרשמה >>> https://mityaalim.org/mortgage-form/

ניתן לתאם ראיונות בתיאום מראש.