החלטות חדשות שהתקבלו במועצת מקרקעי ישראל משנות לחלוטין את משטר המקרקעין

ביום 31.12.2013 התקבלו החלטות מהפכניות במועצת מקרקעי ישראל המשנות את כללי המשחק במשטר המקרקעין ומעניקות הטבות בלתי סבירות במקרקעי הציבור למגזר אחד בלבד.

טרם התקבלו ההחלטות קראה האגודה לצדק חלוקתי לחברי המועצה, לא לתת ידם להעברת החלטות שיש בהן לשנות באופן מהותי, דרמטי, חפוז וללא בחינה מושכלת של הנתונים הכלכליים והמשפטיים הרלבנטיים, את משטר המקרקעין והמדיניות הקרקעית שהייתה נהוגה עד היום, והתריעה בפניהם כי אם ההחלטות תתקבלנה, לא יהיה ניתן להחזיר את המצב לקדמותו.
להלן עמדת האגודה לצדק חלוקתי על חלק מההחלטות שהתקבלו:

החלטה מהפכנית המתירה שלל שימושים שאינם חקלאים במושבים

ביום ה -31.12.2013 קיבלה מועצת מקרקעי ישראל החלטה בעניין "שימושים נלווים לפעילות החקלאית בנחלה במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים" (הצעת החלטה מס' 453)

למעשה החלטה זו מתירה שימושיים בלתי חקלאיים, תוך פריצת המגבלות הקיימות, ותוך ריקון מתוכן של המוסד החקלאי ושל מדיניות הקרקע החקלאית, לרבות פסיקות בתי משפט שונים ומדיניותה של רשות מקרקעי ישראל עצמה.

כך לדוגמא, אם בעבר המדיניות הייתה שלא להתיר שימושים תעשייתיים ו/או מסחריים במהותם בחלקה א' של הנחלה, כיום, החלטה זו מבקשת להתיר את השימושים הללו למגוון רחב של אפשרויות כגון כלביות, תעשיית מיצים, ייצור סבונים ובשמים, יבוש תבלינים, פירות מיובשים ועוד וללא תלות בפעילות החקלאית בנחלה.
ההגדרות המוצעות מרחיבות את מגוון השימושים באופן שאינו סביר, ולא מתקבל על הדעת, כך שמעיון בהצעה ברור כי המדובר בהתרת שימושים מסחריים ותעשייתיים, שאין להם ולחקלאות שום קשר.
למעשה, ההגדרות החדשות הן כל כך רחבות, גמישות וכלליות עד אשר הן מאפשרות לנצלן להצגת כל שימוש עסקי ומסחרי כמעט תחת המעטה של שימוש נלווה לפעילות חקלאית.

הצעת ההחלטה מחוללת מהפכה של ממש, ובמקום לרפא ולצמצם את המצב שנוצר קודם בעקבות ההחלטות 1155 ו-1265, מדובר בתוספות על ההטבות המפליגות שניתנו בהן, וההחלטה פותחת פתח לקשת רחבה של שימושים מסחריים בנחלה, בהסירה כל מגבלה לגבי טיב התעסוקה הלא חקלאי, ומהווה פגיעה קשה בכספי ומשאבי המדינה והציבור.

לעמדת האגודה, הצעת ההחלטה מבקשת לשנות את המדיניות הקיימת ומנוגדת לעקרונות הצדק החלוקתי, והיא אף פותחות פתח לספסרות, סחר, ייזום והפקת רווחים מקרקע ציבורית, ומתמרצת את החקלאי לזנוח את השימושים החקלאיים האמיתיים ולגרוף רווחים במנותק מהמטרה החקלאית שלשמה נמסרה הקרקע.
לאור כל האמור, האגודה הביעה את התנגדותה בפני חברי המועצה וקראה להם לא העביר את הצעת החלטה זו.

שיווק נחלות פנויות במושבים תוך מתן הטבות בלתי סבירות במקרקעי הציבור

ביום 31.12.2013 התקבלה במועצת מקרקעי ישראל ההחלטה בעניין "איוש נחלות פנויות במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים" (הצעת החלטה מס' 449). האגודה לצדק חלוקתי מתנגדת להחלטה זו בשל הטעמים הבאים:
לעמדת האגודה לצדק חלוקתי נחלות פנויות הינן נכס ציבורי, יקר ערך ולאופן הקצאתן השלכות כבדות משקל וארוכות טווח על כלל הציבור. האגודה מתנגדת להחלטה שהתקבלה וזאת מהטעמים שיפורטו להלן:
ראשית, סעיף 4 לחלופה ב קובע כי: "יתרת הקרקע בחלקה א' שלא יועדה למגרשי מגורים, וכן חלקות ב' ו-ג' המיוחסות לנחלות, שהופחתו מתקן הנחלות, יועברו כתוספת למשבצת האגודה".
קביעה כאמור מעניקה למושב תמריץ שלילי באשר לשיווק הנחלות, ויוצרת ניגוד אינטרסים מובנה, ועל כן אנו סבורים שאין להעניק כך את יתרת הקרקע.
בנוסף, האגודה מתנגדת לסעיף 5 לחלופה ב' הקובע כי 25% מכספי התמורה בגין שיווק המגרשים יועברו לאגודה, שכן על פניו מדובר בהטבה כלכלית בלתי סבירה מכספי ציבור.
שנית, בסעיף מס' 1 להצעת ההחלטה, אשר מעגן את חלופה א' לשיווק נחלות פנויות ביישובי הנגב והגליל, מוצע כי הנחלות הפנויות ביישובי הנגב והגליל "ישווקו למומלצי האגודה, אשר קיבלו המלצה מהאסיפה הכללית של האגודה לקבל נחלה, לתקופת מעבר של חמש שנים. האגודה לא תגבה כל תשלום כתנאי להמלצתה". גם בסעיפים אחרים בהצעת ההחלטה מודגשת ונשמרת זכות ההמלצה של האגודות.
משמעות הדבר היא כי הצעת ההחלטה מבקשת להרחיב את זכות ההמלצה והסמכויות של האסיפה הכללית של האגודה, וכך לאפשר לאגודת היישוב לערוך סלקציה מחמירה יותר על הקצאת משאבי הציבור.
הקצאת הנחלות, ללא מכרז ולפי ההמלצה של אגודת היישוב, טעם לפגם. המשמעות הינה מתן שליטה בלעדית ומוחלטת לאגודת היישוב, במשאב יקר ערך זה של הציבור – פגיעה באורח בלתי הפיך בעקרונות השוויון והצדק החלוקתי. בנוסף, הקצאת נחלות פנויות ללא מכרז, בהתאם ל"זכות ההמלצה" של האגודה, מהווה הפלייה קשה ביחס למגזרים מסוימים וכן עשויה להביא לתופעות שליליות שתפגענה בציבור הרחב.
כידוע "זכות ההמלצה" יצרה ויוצרת עיוותים כלכליים וחברתיים קשים. "זכות ההמלצה" הולידה בעבר תופעה שבה גבו אגודות שיתופיות תשלומי יתר מהתושבים שביקשו לרכוש מגרשים וכתוצאה מהאפשרות לסחור בזכות ההמלצה התגברה האטרקטיביות של שיווק המגרשים. גם ברשות מקרקעי ישראל היו מודעים לבעייתיות שנוצרה בעקבות מנגנון ועדות הקבלה ובעבר היו החלטות מועצה שניסו לצמצם את זכות ההמלצה ואף היו ניסיונות לעצור פרויקטים, בהם עלה חשש לגביית כספים בניגוד לדין. למרות ההוראות המפורשות בדבר איסור גביית תשלום בגין זכות ההמלצה, בפועל האיסור אינו נאכף והאגודות מוצאות דרכים יצירתיות שונות ומשונות לעקוף את האיסור ובפועל גובות בגין זכות ההמלצה (פקידי הרשות מודעים לכך). אין מנוס משלילת זכות ההמלצה כיוון שלא נמצאה הדרך למנוע ספסור בזכות ההמלצה (לטעמנו זהו גם הפתרון הראוי והצודק).
לעמדת האגודה, איוש הנחלות הפנויות, ללא מכרז ובהתאם להמלצת האגודה, יש בו משום הפלייה לרעה של יתר תושבי המדינה, אשר נמנעת מהם הזדמנות שווה להציע מחיר ולהימנות עם המועמדים לחכירת מקרקעי הציבור.
בנוסף, הנושא עומד בפני ביהמ"ש הגבוה לצדק, במסגרת דיון בתיקון לפקודת האגודות השיתופיות, ואנו סבורים כי יש להמתין להכרעת בג"צ בעניין, ולא לחזק את זכות ההמלצה.
בטרם תתקבל החלטה לגבי אופן איוש הנחלות הפנויות, יש צורך לדרוש חוות דעת שמאית מבוססת באשר לשווי הנחלות דנא, ולבצע בדיקה כלכלית מקיפה, שאם לא כן, המדינה תוותר על סכומי עתק, שעלותן לא הוערכה כלל. בכך היא למעשה מוותרת על כספים שיכלו לשמש לבניית דיור ציבורי, לסיוע לנזקקים, לחינוך, לבריאות וכדומה, והכל לטובת קבוצה מצומצמת, על חשבון כלל הציבור.
לעמדת האגודה איוש הנחלות הפנויות, בפטור ממכרז, ועל בסיס המלצת האגודה עשוי להוביל לתופעות שליליות שתפגענה בציבור הרחב, בדומה לתופעה החמורה של גביית "הכספים האסורים" מהמעוניינים להתיישב בהרחבות הישובים החקלאיים.
הפתרון המומלץ למניעת תופעה חמורה זו הוא שיווק הנחלות הפנויות בדרך של מכרז .

החלטה דרמטית בעניין חוזה החכירה למושבים המשנה את משטר המקרקעין בישראל

ביום ה -31.12.2013 קיבלה מועצת מקרקעי ישראל החלטה בעניין "חוזה חכירה לדורות במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים" (הצעת החלטה מס' 444 )
האגודה לצדק חלוקתי מתנגדת נחרצות להחלטה שכן המדובר בהחלטה דרמטית, המשנה את כללי המשחק הבסיסיים ביותר של משטר המקרקעין בישראל. לעמדת האגודה עולה חשש כבד כי לא נעשתה חשיבה מקדימה מספקת, ולא הוערכו כלל המשמעויות הכלכליות והמשפטיות האדירות הנגזרות ממנה, ועל כן, היה על חברי המועצה להימנע מאישורה בישיבת המועצה.
המדובר בקרקעות ששוויון לפי הערכה שמרנית מגיע לכ-100 מיליארד ₪. ההצעה הינה בעלת היבטים מרחיקי לכת ומעניקה הטבות כלכליות עצומות הסוטות מעיקרון הצדק החלוקתי, שעלותן למדינה אינה ידועה, וכל שגיאה יכולה להיות בעלת משמעות משפטית וכלכלית הרת אסון.
כך לדוגמה תוך מתן הטבות במסווה של מעבר ממעמד של בר רשות למעמד של חוכר לדורות מנוגד לעיקרון הצדק החלוקתי. בנוסף, לא הוערכו המשמעויות של הענקת זכות חכירה לדורות בשילוב עם החלטות מועצה אחרות. החלטה זו רווית פגמים והוראות שאינן ברורות כך יוצא שבזמן שרשות מקרקעי ישראל מנסה לגבש קודקס החלטות שמטרתו לאחד את כל החלטות המועצה וליצור אחידות לצורך פישוט וקטלוג ספר החוקים של המועצה, מתקבלת החלטה שאינה עולה בקנה אחד עם החלטות קודמות ואף עומדת בסתירה להן.

החלטה זמנית שהתקבלה בעניין שיוך דירות בקיבוצים תיצור עובדות מוגמרות בשטח

ביום 31.12.2013 התקבלה החלטה בעניין "בניה למגורים בקיבוצים אשר קיבלו החלטה על שיוך דירות לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 751 – הסדר ביניים" (הצעת החלטה מס' 447)
האגודה לצדק חלוקתי מתנגדת נחרצות להחלטה הזאת, בהיותה החלטה בעייתית מאוד המאפשרת קביעת עובדות בשטח בטרם נעשתה חשיבה מעמיקה ומקיפה להשלכותיה.
ההחלטה קובעת הסדר ביניים, המשנה את המצב באופן בלתי הפיך ומפרה את האיזון שנקבע בהחלטות מועצה מס' 751 ו- 1155 (החלטות שגם הן אינן נקיות מטעויות, אך לפחות עמדה מאחריהן חשיבה מקיפה, והן לא התקבלו בחטף).
ההצעה מתירה שינוי מצב קיים המוסדר בהחלטות המועצה, בכך שהיא מאפשרת לחברי הקיבוץ להקים בתי מגורים. כידוע, אין דבר יותר קבוע מעניין זמני ולכן ההצעה פותחת פתח ליצירת מצב בלתי הפיך. חברי הקיבוץ יבנו בתים ע"פ החלטה כדין, ואח"כ, כאשר תתבצע חשיבה ותתקבל החלטה סופית בעניין, לא תהיה אפשרות בפועל לרשות לתקן את המצב והיא תעמוד בפני מעשה עשוי בשטח.

לעיון בהודעת הדוברות של מועצת מקרקעי ישראל אודות קבלת ההחלטות ראו:
http://www.mmi.gov.il/HodaotmmiInt/show_h.asp?key=1512&CodeMaarecet=1
לקבלת הצעות ההחלטה ומידע נוסף :
[email protected]